L’intensité d’usage redéfinit l’urbanisme en intégrant la temporalité à la mesure des espaces. Au-delà de la densité, cette métrique évalue l’occupation des surfaces sur une année, révélant des disparités majeures. Optimiser l’usage des bâtiments pourrait réduire l’empreinte carbone et transformer la fiscalité des ménages. Une approche innovante pour maximiser nos ressources immobilières.

 

Par Guillaume Meunier, Architecte, Consultant Bas Carbone pour l’Institut Français pour la Performance du Bâtiment (Ifpeb), responsable du HUB des prescripteurs bas carbone.

 

Dans un article intitulé « L’IU ou l’intelligence des usages » [1], Raphaël Menard, Ingénieur et architecte et Catherine Sabbah, Déléguée générale d’IDHEAL, soulignent que l’intensification d’usage, est un élément clé (le moins connu) de l’équation carbone [2]. En m²/personne, on peut parler d’emprise. Ils indiquent : « de fait, emprise et densité ne sauraient être les indicateurs parfaits pour apprécier les intensités d’usage. On connaît des espaces urbains denses en journée, et quasiment vides en soirée ».

Rappelons-le : « l’usage réclame une mesure du temps qui tienne compte de la variabilité des présences. À la surface, il faut ajouter la durée d’utilisation ». Ce n’est pas sans rappeler la Chronotopie, qui propose de penser les espaces en fonction de la temporalité des usages à l’instar d’une école qui n’est pas utilisée en week-end (voir un exemple en [3]).
Mais ici il s’agit d’aller un cran plus loin. Raphaël Ménard et Catherine Sabbah proposent « une nouvelle métrique, l’IU pour intensité d’usage (ou l’intelligence des usages) […]. Ainsi, sur une année complète, il compare un volume d’usages (des présences multipliées par du temps) rapporté à une surface donnée. L’IU s’exprime en personne par heure divisée par une unité de surface ». Par exemple, « une personne âgée qui passe 88% de son temps dans un studio de 14 m² (IU~ 500 p.h/m²) et le couple dont la maison individuelle, résidence secondaire de 250 m² ne sera habitée que 5 % de l’année (IU~ 5 p.h/m²) ».

Et surtout la réflexion se poursuit : « l’intensité d’usage pourrait présenter une dimension supplémentaire, financière et incitative, en intégrant l’assiette de calcul de la fiscalité des ménages. Ce transfert fiscal, pièce supplémentaire à la progressivité de l’impôt, serait fonction du revenu de référence et de l’IU du foyer. Il pourrait intégrer une modulation dans son calcul selon la tension (ou non) de certaines zones ». C’est un peu l’Intensi’Score [4] « qui vise à évaluer le potentiel d’intensification des espaces » mais ramené au mètre carré, c’est-à-dire indépendant de la taille.

Ce n’est pas sans rappeler les travaux de BBCA quartier [5] qui a modifié les indicateurs pour les calculer par « usager » dans l’optique de caractériser l’intensité carbone du service rendu, c’est-à-dire des chiffres en tCO2e/Useq/an ou l’Useq est un « usager équivalent ».

On s’aperçoit vite que les ressources que nous avons déjà là sont immenses. De la même manière qu’on essaye toujours d’utiliser nos biens le plus efficacement possible, l’intensification des usages d’un bâtiment doit devenir la norme, permettant ainsi de réduire la sous-utilisation de nos mètres carrés.

 

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Références
[1] L’IU ou l’intelligence des usages, AOC ? https://aoc.media/analyse/2025/02/11/liu-ou-lintelligence-des-usages

[2] La fameuse équation ? https://lnkd.in/gT-5FCDr

[3] Chronotopie, un exemple avec dixit.net ? https://www.dixit.net/newsletter195

[4] Intensi’Score (Eléonore Slama) ? https://intensiscore.m2intenses.com

[5] BBCA Quartier ? https://www.batimentbascarbone.org/bbca-quartier